基层视角下农村产权抵押融资的困境与破局之路

　　实施乡村振兴战略，是新时代“三农”工作总抓手。金融作为现代经济的核心，在乡村振兴中承担着血脉支撑的关键作用。《中华人民共和国乡村振兴促进法》第六十三条明确要求，“建立健全多层次、广覆盖、可持续的农村金融服务体系……完善金融支持乡村振兴服务机制”。农村产权抵押融资，作为盘活农村资源要素、拓宽农民融资渠道、提升农村金融服务可得性的重要创新，正是响应这一法律精神、服务国家战略的必然选择。

　　一、农村产权抵押融资的困境

　　从基层农商行的视角看，推动农村承包地经营权、农民住房财产权(含宅基地使用权)等抵押贷款业务，具有深刻的内在需求。其一，这是唤醒农民“沉睡资产”的关键。长期以来，广大农民拥有土地承包经营权、住房财产权等核心资产，却因产权流转受限、抵押机制不畅而难以转化为有效的生产性资本。其二，这是破解“三农”客户有效抵押物不足困境的现实出路。传统信贷模式下，缺乏合格抵质押物是农民和新型农业经营主体融资难、融资贵的主要瓶颈。其三，这也是农商行自身拓展服务边界、深化普惠金融、巩固农村金融主力军地位的必然要求。

　　然而在实际业务推广中，我们普遍感受到一种“雷声大、雨点小”的尴尬。顶层设计鼓励探索，潜在需求十分旺盛，但业务的实际落地规模与预设目标及市场需求之间存在显著差距。其根源在

　　于，从资产评估、权利登记到风险处置，一系列交易环节中存在诸多“堵点”和“高成本”，构成了业务开展的深层障碍。

　　二、农村商业银行基层行视角下的三大核心困境剖析

　　1.价值“看不清”

　　根据产权经济学理论，明晰且可流转的产权是资源实现市场价值的基础。农村产权，尤其是宅基地使用权，其价值评估面临根本性挑战。首要问题在于市场参照缺失。与城市国有建设用地使用权具有活跃的公开交易市场不同，农村产权流转受到严格限制(如宅基地流转范围通常限于本集体经济组织内部)，缺乏公开、频繁的市场交易，无法形成公允的、被广泛接受的“市场价格”基准。银行作为风险管理者，面对缺乏市场定价的抵押物，价值判断“心里没底”，直接影响了抵押率的设定和贷款额度的审批。

　　在基层实践中，我们曾尝试过内部评估、邀请农业专家或村干部评议等“土办法”，力求降低成本、提高效率。这些方法在一定程度上缓解了燃眉之急，但其局限性也显而易见，缺乏统一标准，主观性强，公信力不足，难以抵御外部审计和监管质疑，也难以在发生风险时作为有效的司法依据。

　　2.权利“落不实”

　　抵押权作为一种担保物权，其有效设立依赖于清晰、权威、高效的登记公示制度。当前农村产权抵押登记环节存在明显梗阻，登记体系尚不健全是关键。虽然国家层面推动不动产统一登记，但在农村产权领域，特别是承包地经营权抵押，部分地区仍存在登记机

　　构不明确、登记流程不统一、登记信息未完全实现跨部门联网共享等问题。这直接导致了抵押权设立的合法性、有效性存在潜在瑕疵，也增加了银行贷后管理和风险识别的难度。

　　农村土地、房屋的权属不清、证载信息(如面积、四至)与实际状况不符、共有产权人意见不一等问题仍较普遍。抵押登记的前提是权属清晰，而解决这些历史遗留问题需要进行大量细致、耗时的“确权”前置工作。这项工作涉及农民切身利益，敏感复杂，基层政府和相关部门推进难度大、周期长，直接延缓了抵押融资的进程。

　　3.风险“兜不住”

　　银行开展抵押贷款业务，最终的风险缓释依赖于抵押物的有效处置变现能力。农村产权抵押融资的最大风险恰恰在于此环节的“变现难”。流转市场范围受到严格法律和政策限制，例如，根据《中华人民共和国土地管理法》及相关政策，宅基地使用权转让须在本集体经济组织内部符合条件成员之间进行，这导致潜在受让方群体极其狭窄，市场流动性几乎枯竭。承包地经营权的流转虽然相对宽松，但同样受到用途管制和受让方资格的一定限制，在出现风险时，快速找到合规的接盘方并非易事。

　　农村产权关涉农民的基本生存保障和农村社会稳定，一旦贷款违约进入司法处置程序，面临的不仅仅是法律问题，更是复杂的社会问题和维稳难题。银行常常陷入“不敢轻易处置，也处置不掉”的两难境地。即便通过司法程序获得了胜诉裁决，执行阶段也面临

　　现实阻力，周期漫长，成本高昂，最终债权回收率往往很低，难以真正覆盖风险。

　　我行在处置不良贷款抵押的农房时，曾尝试协商转让、引入第三方收购等方式，但或因受让方资格不符，或因价格难以达成一致，或因牵涉邻里、家族关系，处置过程异常艰难，付出的社会协调成本远超预期。这深刻警示我们，缺乏有效的风险出口，农村产权抵押贷款的可持续性将面临严峻挑战。

　　三、几点建议

　　基层的探索是微观的、局部的，要系统性摆脱农村产权抵押融资困境，亟需宏观政策支持与行业协同发力。作为一线实践者，我们提出以下具体建议：

　　1.对地方政府的建议

　　加快基础工作，持续推进并尽快完成农村土地承包经营权、宅基地使用权等确权登记颁证的扫尾工作，夯实产权清晰的制度基础。优化登记服务，明确并统一区域内农村产权抵押登记的机构、流程和要件，推动“一站式”办理，提高效率。搭建流转平台，实质性推动建立并有效运作县、乡两级农村产权流转交易平台，逐步探索放开符合规划和用途管制的产权流转范围，培育区域性交易市场。

　　2.对金融监管部门的建议

　　细化业务指引，出台更具操作性和差异化的农村产权抵押贷款业务监管指引，明确业务边界、风控要求和会计核算标准。实施差

　　异化监管，对农商行开展此类业务，在不良贷款容忍度、风险资本权重计算、信贷政策导向效果评估等方面给予适当的政策倾斜，鼓励金融机构“敢贷、愿贷”。加强协调联动，推动建立金融司法协作机制，简化涉及农村产权抵押纠纷的司法处置流程，提高执行效率。

　　3.对行业自身的建议

　　建设信息共享平台，牵头建立区域性的农村产权价值信息数据库，收集整理辖内不同区域、不同类型的产权流转参考价格、评估案例等，供成员行参考，减少重复探索成本。研发共性技术工具，组织开发或推广适用于农村资产评估、监测的标准化科技工具或模型框架，降低单个机构的技术投入门槛。推动经验交流与培训，定期组织业务交流会、案例研讨会，分享成功经验和失败教训，提升行业整体风控能力和业务水平。

　　四、结语

　　摆脱农村产权抵押融资困境，绝非一蹴而就，它是一个涉及法律修订、制度完善、市场培育、风险共担和科技赋能的系统工程。这需要顶层设计的持续优化，更需要地方政府、监管部门、金融机构乃至社会各界的共同努力与良性互动。

　　作为深耕县域、服务“三农”的地方金融主力军，农商行身处改革实践的最前沿。我们深知，既要勇于担当，主动探索符合地方实际的业务模式，在创新中把控风险;也要善于借力，积极争取政策支持，加强同业协作，通过金融创新这个“催化剂”，真正激活

　　农村沉睡的资产，将其转化为推动乡村振兴的“活资本”，切实履行好时代赋予我们的金融使命，为绘就农业强、农村美、农民富的壮丽画卷贡献坚实的金融力量。